南京"以债换房"可置换月供？官方紧急辟谣，这波操作背后藏着哪些套路

事件背景：楼市寒冬下的"救命稻草"幻想 2023年第三季度，南京某中介门店突然出现"以债换房月供置换"的醒目广告，引发市场热议，这则宣称"银行审核通过可享月供直降30%"的广告迅速在社交媒体传播，单日转发量突破5万次，南京链家某门店经纪人张先生向记者透露："最近咨询这类业务的客户咨询量激增200%，很多是月供压力大的改善型购房者。"

据南京住建局最新数据显示，截至2023年8月，全市商品住宅库存周期已达28个月，创2016年以来新高，某TOP10房企南京公司财务总监李女士坦言："目前项目回款周期普遍超过18个月，现金流压力迫使我们在探索创新融资模式。"在此背景下，"以债换房"概念被部分机构包装成"政策红利",实际却暗藏多重风险。

谣言拆解：从"月供置换"到"债务转移"的七重套路 （一）概念包装：精心设计的营销话术

1. 政策变形记：将"保交楼"政策曲解为月供置换依据 某房产培训机构发布的《2023年南京购房政策白皮书》中，将住建部"保交楼"政策第17条"鼓励金融机构与开发企业协商采取展期、续贷、调整还款方式等多元化措施"错误解读为"允许月供置换"，该条款仅规定金融机构可调整还款方式,未提及月供金额变更。

2. 术语混淆：用"债务重组"掩盖产权转移 某金融机构推出的"债转房2.0"产品，宣称通过"债务债务重组协议"，将购房者月供债务转移至第三方机构，但仔细查看协议发现，实际操作是将房产抵押给第三方，购房者转为"月租业主",本质是抵押贷款的变形。

（二）操作流程：环环相扣的金融骗局

1. 银行审批：虚构"专项通道"突破监管 某城商行信贷部负责人透露："我们从未设立过'以债换房'专项通道，所谓'48小时极速审批'是中介承诺的虚假话术。"实际操作中，银行仍按LPR+基点标准审批，月供调整需经董事会批准,审批周期通常超过90天。

2. 产权变更：精心设计的法律陷阱 某案例显示，购房者王先生与中介签订《月供置换协议》后，房产证被转至"南京XX资产管理有限公司"，该公司以"代持"名义收取10%服务费，实际是将房产转移至关联公司，当王先生发现月供未降反增时,已无法通过法律途径追偿。

（三）风险揭示：四大致命缺陷

1. 银行风控漏洞：月供调整触发利率重定价 根据央行《贷款市场报价利率自律机制》规定，贷款发放满1年即进入利率重定价期，某银行客户经理算过一笔账：若将100万贷款月供从5283元降至4000元，实际利率从4.125%降至3.875%，但重定价后仍按新利率执行,银行综合成本不降反升。

2. 产权归属模糊：第三方代持合法性存疑 南京某律所合伙人指出："根据《民法典》第209条，设立抵押担保的，抵押物应当办理抵押登记，未经登记的抵押合同无效。"目前所谓"债转房"产品普遍未办理抵押登记，一旦发生断供,购房者既失去房产又无法追偿。

3. 资金监管漏洞：200亿灰色资金池 据江苏省银保监局调查，2023年上半年全省"以债换房"类产品涉及资金约200亿元，其中30%流向非持牌金融机构，某P2P平台负责人承认："我们通过虚构装修贷、经营贷等方式转移资金，年化收益率高达18%。"

4. 法律追责困境：合同无效导致维权无门 南京 Courts 数据显示，2023年1-8月涉及"以债换房"的诉讼案件中，87%因合同无效被驳回起诉，购房者李女士的案例极具代表性：其与中介签订的《月供置换协议》被法院认定为"变相抵押"，既未降月供又失去房产,最终被判全额返还中介费。

官方回应：政策红线不容突破 （一）南京住建局紧急辟谣 2023年9月15日，南京住建局发布《关于规范房地产市场金融创新的公告》，明确"任何机构不得以任何形式承诺降低购房者月供"，市银保监局同步下发《关于警惕"以债换房"非法金融活动的风险提示》,要求全市金融机构自即日起暂停相关业务。

（二）政策边界再解读

1. 合法调整范围：仅限还款方式变更 根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》，允许的还款方式调整包括：延长贷款期限（最长不超过30年）、调整还款计划（等额本金/等额本息转换）、展期（最长不超过6个月），月供金额调整必须符合LPR+基点定价原则。

2. 严禁操作清单：

• 不得承诺月供金额降低
• 不得虚构"政策支持"
• 不得违规转移产权
• 不得承诺保本保息
• 不得捆绑其他金融产品

（三）全国监管联动 此次南京事件引发监管层高度重视，住建部、银保监会联合下发《关于规范房地产市场金融创新的指导意见》，明确要求各城市建立"月供调整备案制度"，截至2023年9月底，全国已有23个城市启动专项排查，累计叫停违规项目47个,冻结资金池83亿元。

市场乱象：谁在制造"金融泡沫"？ （一）开发商的"自救"狂欢 某TOP20房企南京项目营销总监透露："我们与6家金融机构设计了'月供置换'组合拳，包括延长贷款期限+消费贷置换+装修贷贴息。"这种"三贷叠加"模式使月供看似降低，实则增加总利息支出23%，据测算，某项目200套房源通过此方式融资，开发商可提前回款1.2亿元。

（二）中介机构的"灰色暴利" 调查发现，南京某头部中介公司推出"月供置换VIP服务"，收费标准为